Steuerberater Reibold, Guthier Heppenheim Weinheim

Steuerliche Berücksichtigung von Bauzinsen

Behandlung von Kreditzinsen nach Verkauf von Eigentum.

Wer ein Gebäude vermietet, kann die damit im Zusammenhang stehenden Kreditzinsen für die Anschaffung oder Herstellung steuerlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Was ist jedoch, wenn das Haus oder die Wohnung verkauft wird und die Finanzierung immer noch Zinsen kostet? In dieser seit längerem umstrittenen Frage gibt es nun eine Entlastung für betroffene Steuerzahler:

Die Finanzverwaltung beugt sich mit ihrem Schreiben vom 27. Juli 2015 der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Dieser hatte entschieden, dass nach einem Verkauf eines vermieteten Gebäudes weiterlaufende Schuldzinsen als sogenannte nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzuerkennen sind.

Als Voraussetzungen hierfür gibt der Bundesfinanzhof folgen des vor:
1. Die restliche Kreditverbindlichkeit kann nicht vollständig durch den Verkaufserlös getilgt werden (Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgüng).
2. Bis zur Veräußerung muss die Absicht, mit der Vermietung Gewinne zu erzielen, bestanden haben. Von dieser Rechtsprechung profitieren alle Veräußerungen nach dem 31. 12. 1998. Unerheblich ist, ob der Immobilienverkauf innerhalb oder außerhalb der 1O-jährigen Veräußerungsfrist erfolgt.

Eine Verschärfung gibt es jedoch bei nachträglichen Schuldzinsen für die Kreditfinanzierung von sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen. Bei Grundstücksverkäufen nach dem 31.12.2013 erkennt das Finanzamt diese nur noch an, wenn der Veräußerungserlös nicht ausreichte, um das Restdarlehen zu tilgen (ebenfalls Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung).

Bei Verkäufen vor diesem Stichtag gilt noch Vertrauensschutz:
Hier werden Werbungskosten auch nachträglich abgezogen, wenn der Veräußerungserlös zur Schuldentilgung ausgereicht hätte. Berechnet die Bank bei einem Grundstücksverkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung des Immobiliendarlehens, dann führt dies nach geänderter Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2014 zu einem Nachteil für den Vermieter.

Der ursprünglich durch die Darlehensaufnahme zur Finanzierung des Mietobjektes begründete wirtschaftliche Zusammenhang mit der bisherigen Vermietungstätigkeit entfällt bei Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung im Zuge der Veräußerung. Daher lässt das Finanzamt einen Abzug der Entschädigung als nachträgliche Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften nicht mehr zu. Die bisher teilweise mögliche Absetzbarkeit kann nur noch bei Verkäufen des Mietobjekts vor dem 27.7.2015 beantragt werden.
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Rechtlichen Hinweisen.